پرونده تخليه ملك تجاري با پرداخت سرقفلي

موسي رحيمي شنبه ۱۵ مرداد ۰۱ | ۱۳:۲۲ ۲۴ بازديد

در يك طبقه بندي كلي، قراردادهاي اجاره املاك و اماكن تجاري و صنعتي را مي توان به سه دسته كلي تقسيم كرد. 1- قراردادهاي اجاره املاك و اماكن تجاري موضوع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1335 2- قراردادهاي اجاره املاك تجاري و قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1355 3- قراردادهاي اجاره املاك و اماكن تجاري موضوع قانون مدني. . در صورتي كه مستاجر در ابتداي قرارداد اجاره تحت عنوان سرقفلي به موجر پرداخت كرده باشد، قرارداد اجاره و شرايط تخليه مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 مي باشد. طبق اين قانون هر گاه موجر بخواهد مستاجر را تخليه كند موظف است به نرخ روز و نظر كارشناس به مستاجر سرقفلي بپردازد و اينگونه نيست كه اگر مستاجر تخلفي مرتكب شده باشد. موجر از پرداخت سرقفلي معاف است (همانطور كه در قانون 1356 از ديگر خصوصيات قراردادهاي اجاره مشمول سرقفلي و عقود اجاره موضوع قانون 1355 اين است كه صرف انقضاي مدت، دليل تخليه تلقي شده و نيازي به آن نيست. احراز و كشف تخلف مستاجر در زير نمونه اي از پرونده شامل دادخواست و حكم و رسيدگي به دعوي تخليه ملك تجاري با پرداخت سرقفلي كه توسط وكلاي دفتر وكالت قضات پشتيبان با موفقيت به پايان رسيده است. جهت اطلاع مخاطبان ارائه و ارسال مي گردد.دعوي تخليه ملك تجاري

درخواست كننده:

1- اسداله. نام پدر: حسين. شغل: آزاد. محل اقامت: تهران. خيابان فرشته.

خواننده:

1- عليرضا ...... نام پدر: محمد شغل: آزاد مسكن: تهران، خيابان بهشتي.

2- زهرا ......... نام پدر: محسن. شغل: خانه دار. محل سكونت: تهران، خيابان بهشتي.

3- واحد نظارت دادسرا

تعيين خواسته و قيمت آن: تخليه (تخليه به دليل انقضاي مدت اجاره طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 5 مرداد 1376)

دلايل و اجزاي دادخواست:

1- وكالتنامه شماره ..... مورخ 1396/04/17 مبلغ تمبر مالياتي به مبلغ 15000 ريال باطل شد.

2- سند مالكيت شماره.

3- اجاره نامه شماره .... مورخ 1395/09/13

شرح دادخواست تخليه مغازه تجاري

رياست محترم دادگاه حقوقي تهران

با سلام و احترام

مشتري علاقه مشتري (سرقفلي) شش دانگ از مغازه پلاك ثبتي ... واقع در تهران خيابان بهشتي را طبق شماره اجاره به مدت سه سال به اطلاع شما مي رساند. از سال 1386 لغايت 1389 به خانواده محترم تحويل گرديده ولي عليرغم انقضاي مدت قرارداد، متهم از تخليه و تحويل مغازه به مشتري خودداري مي نمايد. از مشتري شكايت مي شود.

به ديوان عالي كشور با استناد به پرونده طبقاتي .... به نظريه كارشناسي كه در تاريخ 1397/04/25 ابلاغ گرديده اعتراض نموده و موارد ذيل را ارائه مي نمايم.

1- وي در نظريه خود با اشاره به ويژگي هاي مربوط به ساخت و ساز و ظاهر ملك مانند درب هاي امنيتي و كركره برقي، كف سراميكي و ديوارهاي سنگي، به اشتباه و با برداشت نادرست از مفهوم سرقفلي، اين موارد را مورد توجه قرار مي دهد. ويژگي هايي كه در تعيين ميزان سرقفلي موثر باشد. در نهايت مبلغي باورنكردني تعيين كرده است غافل از اينكه مشخصات ساختمان و خود ملك متعلق به مستاجر نيست.

2- به نظر مي رسد كارشناس محترم كه ظاهراً از آگاهي كافي برخوردار نبوده است بين مفهوم سرقفلي و حق تملك و تجارت دچار اشتباه و اشتباه شده است زيرا در تعيين ميزان سرقفلي به شغل و ويژگي هاي ملك است و به مبلغ پرداختي مستاجر توجهي نمي كند. و نيازي به كشف قيمت سرقفلي در محل ملك مورد اختلاف نيست، در اين مورد ترديدي نيست. كارشناس در بخشي از نظريه خود (در خط 14) به نوع بهره برداري از ملك اشاره اي نمي كند. هيچ تاثيري در شهرت ندارد و البته فقط در محاسبه ميزان حق و تجارت مي تواند موثر باشد. مستاجر مورد نظر سال هاست كه اشاره اي به استفاده از مغازه نداشته و حتي بيش از يك سال است كه درب مغازه باز نشده است، اما جاي تعجب است كه كارشناس نوع كار را يكي از اين موارد معرفي مي كند. اسناد خود را براي محاسبه ميزان سرقفلي. كند و البته متناقض در قسمت ديگر به تخليه ملك اشاره كرد، حال سوال اين است كه اگر ملك تخليه مي شود نوع بهره برداري و استفاده را در دو رديف ضوابط موث در ميزان سرقفلي؟!!

3- در نظريه مذكور برخلاف معمول، كارشناس ضوابط مؤثري را در ميزان حقوق تجارتي و حرفه اي ذكر كرده است و اين امر را نمي توان ناشي از جهل يا بي تجربگي يا فقدان سوابق دانست.دانش كارآمد موجر و مستأجر مصوب 1376 از سرقفلي مالي است كه مستأجر در بدو اجاره به موجر داده است و قانونگذار در همان قانون تصريح كرده است كه همزمان با تخليه به موجر پرداخت مي شود. موجر به نرخ روز منصفانه (تبصره 2 ماده 6) منظور از نرخ روز نيز اين است كه مستاجر بتواند با ارزش پول خود مغازه اي را با مشخصات مغازه قبلي خريداري كند. اجاره مجدد در همان موقعيت جغرافيايي و با همان اندازه و با همان مشخصات و نوع تجارت و حرفه و مدت آن تأثيري در آن موضوع ندارد زيرا اگر وجود داشت در فرض اين مورد بايد به نفع مالك استفاده شده است، زيرا اين مغازه سالهاست كه خالي بوده است. و تجارت در آن جريان ندارد و بناي آن نيز بر اثر طرح اصلاحي شهرداري تخريب مي شود. منطقي بود كه كارشناس محترم براي محاسبه قيمت منصفانه و معامله سرقفلي به مشاورين املاك منطقه مراجعه مي كرد تا مبلغي را كه مستاجر بتواند ملك مشابه را به صورت سرقفلي اجاره كند. و در مورد مستاجر مصوب 1376 ترديدي نيست.