معامله مخالف

موسي رحيمي شنبه ۲۹ مرداد ۰۱ | ۱۸:۱۷ ۲۹ بازديد

معامله مخالف

يكي از جرايم رايج مربوط به حقوق ثبت اسناد و املاك، جرم معاملات معارض است كه در آن دو معامله متعارض توسط مالك اصلي انجام مي شود. طبق قانون، معامله دوم بايد رسمي باشد. اين عمل از همان ابتدا مجرمانه تلقي مي شد. قانون جزاي عرفي حدود يك قرن پيش اين عمل را جرم انگاري كرد، اما قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 1310 با اصلاحات خود سند قانوني اين جرم است. جرم معامله غيرقانوني شباهت زيادي به جرايمي مانند كلاهبرداري و انتقال مال دارد.

به عبارت ساده، معامله مخالف به اين صورت است كه شخصي پس از انتقال ملك خود به ديگري، مجدداً خود را مالك قرار داده و به شخص دوم منتقل مي كند.

مثلاً شخصي ماشين يا آپارتمان خود را به چند نفر مي فروشد. معمولاً به چنين جرمي كلاهبرداري مي گويند، اما در دادگاه به جرم خلافي كه با كلاهبرداري متفاوت است محاكمه مي شود.

رفتار مجرمانه در جرم معاملات معارض شامل دو عمل متفاوت است. بنابراين مجرم بايد با تنظيم اسناد دو معامله متوالي انجام دهد.

طبق قانون، معامله اول مجرم ممكن است عادي يا صوري باشد، اما براي تحقق اين نوع جرم، معامله دوم بايد صوري باشد.

معامله اول با توجه به مالك بودن مجرم كاملا صحيح و قانوني است.

در واقع معامله دومي است كه منافات دارد و جرم محسوب مي شود; اگرچه قانون گفته است كه معامله اول مي تواند عادي باشد، اما در مورد ملك مورد ترديد است. زيرا اساساً انتقال رسمي ملك شرط است.

به اين ترتيب استثنايي در اين زمينه در قالب راي ديوان عالي كشور مطرح شده است. بر اساس اين حكم: «با توجه به اينكه شرط تحقق معاملات معارض، احتمال تعارض دو تعهد نسبت به يك مال است و در جاهايي كه ثبت رسمي اسناد مربوط به قراردادها و معاملات اموال غيرمنقول الزامي است. سند عادي در مورد معامله آن ملك در هيچ يك از دفاتر و دادگاهها پذيرفته نشده و با سند رسمي مغايرت نخواهد داشت.

بنابراين اگر شخصي در چنين اماكني با وجود ثبت اجباري اسناد، قبلاً با سند عادي نسبت به مال غير منقول معامله كرده و سپس بر اساس سند رسمي، برخلاف معامله اول در مورد همان مال معامله كرده باشد. ، معامله متناقض نخواهد بود. بود، اما ممكن است با يك ماده كيفري ديگر در فرض اثبات سوء نيت سازگار باشد».

در ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاك آمده است: «هر كس به موجب سند رسمي نسبت به عين يا منفعت مالي (اعم از منقول يا غيرمنقول) و سپس نسبت به عين آن به شخص يا اشخاصي حق مي‌دهد. يا منفعت به موجب سند رسمي، معامله يا تعهد خلاف حق مذكور به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محكوم خواهد شد.»

اين ماده در سال 1312 اصلاح و بعد از «طبق سند رسمي» جمله «يا عادي» اضافه شد. در حال حاضر اين ماده ملاك عمل مراجع قضايي نسبت به جرم معاملات معارض است و قانوني مبني بر لغو آن تصويب نشده است.

مقايسه تخلف با ساير جرايم

همانطور كه گفته شد، جرم تجارت خودي ماهيت مشابه بسياري از جرايم مالي مانند كلاهبرداري دارد.

در هر دو نوع جرايم، مجرم ديگران را فريب مي دهد. يعني كلاهبرداري در هر دو عمل مشاهده مي شود.

جرم معامله غيرقانوني از نظر دامنه اعمال ارتكابي محدودتر از جرم كلاهبرداري است.

كلاهبرداري عبارت است از گرفتن مال ديگري با نيت بد با توسل به وسايل يا عمليات متقلبانه. همچنين شروع به كلاهبرداري با توسل به كلاهبرداري براي گرفتن مال ديگري همراه است.

براي ارتكاب جرم كلاهبرداري، وجود وسيله خاص شرط نيست و اساساً نوع روش كلاهبرداري كه منجر به تصرف مال ديگري مي شود، كافي است.

در جرم معاملات معارض، وسيله ارتكاب جرم محدود به دو سند متوالي است و اخذ مال، قبض، تسويه حساب و هر چيز ديگري كه داراي ارزش اقتصادي است ضروري است.

در جرم معامله معارض فقط يك مال معين گرفته مي شود كه معمولاً واحد مسكوني يا منفعت آن است. در جرم كلاهبرداري مجرم بايد از عمل مجرمانه منتفع شود و مال تحصيل كند اما در معامله معارض مال به شخص دوم داده مي شود. منتقل مي شود، جرم مرتكب مي شود. در اين صورت شرط نيست كه وجوه خاصي يا حمايت شودبه جنايتكار برسد در معامله معارض، مجرم بايد مالك اصلي مال باشد، اما در جرم انتقال مال غير، بيگانه ممكن است مال ديگران را به اشخاص ديگر منتقل كند.