انواع راه هاي تخليه اماكن تجاري و مغازه

اماكني كه براي مقاصد تجاري اجاره داده مي شوند مي توانند مشمول يكي از 2 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 يا 76 باشند كه در اين 2 قانون امكان تخليه اين اماكن با اختلاف نظر مطرح شده است. قاعده كلي اين است كه انقضاي مهلت دليل تخليه اماكن موضوع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 نيست و موجر بايد يكي از دلايل مندرج در مواد 14 و 15 آن قانون را داشته باشد. اگر تصميم به تخليه اماكن تجاري واجد شرايط حق كسب و كار داريد (اماكن تجاري مشمول قانون 1956)، توصيه مي كنيم اين كار را زير نظر وكيل انجام دهيد يا حداقل قبل از اقدام با يك وكيل تخليه خبره مشورت كنيد. و مشاوره اجاره. اماكن مشمول قانون 1356:

كليه قراردادهاي اجاره رسمي دعاوي اماكن تجاري قبل از سال 1356 مشمول قانون موسوم به روابط موجر و مستاجر سال 1356 مي باشد كه در اين قانون به دلايل مختلفي امكان تخليه وجود دارد كه در ادامه به آنها اشاره مي شود:

الف) تخليه به دليل انقضاي مدت به درخواست مستاجر:

اين مورد زماني به وجود مي آيد كه مدت اجاره تمام شده باشد و مستاجر مال مورد اجاره را بخواهد ولي موجر از تحويل مورد اجاره امتناع كند. در اين صورت ابتدا مستاجر اظهارنامه مي فرستد و در صورت عدم حضور موجر ظرف مدت 5 روز از تاريخ اظهارنامه با تقديم دادخواست جهت ارائه دليل تخليه به شوراي حل اختلاف محل وقوع ملك. مستاجر ملك مورد اجاره را تخليه و كليه آن را به مرجع قضايي تسليم مي كند.

تبصره : تخليه عين مستأجره با انقضاي مدت طبق قانون 56 براي موجر امكان پذير نيست و دليل تخليه بايد به شرح زير ارائه شود.

ب) تخليه براي تغيير شغل:

در صورتي كه مورد اجاره براي شغل معيني اجاره داده شود و مستاجر بدون رضايت موجر تغيير شغل دهد، موجر حق دارد عليه مستأجر دعواي تخليه اقامه كند، در اين صورت تخليه بدون پرداخت وجه انجام مي شود. حقوق شغلي براي مستاجر مگر اينكه شغل جديد معمولاً مشابه شغل قبلي باشد. از آنجايي كه در اين مورد حق تجارت و تصرف به طور كامل از مستاجر سلب مي شود، قضات در دعاوي تخليه تعبير بسيار دقيقي از اجاره مشاغل دارند.

ج) تخليه؛ براي انتقال به ديگران:

اين در صورتي است كه مستأجر بدون حق انتقال، مورد اجاره را به طور كامل يا جديد يا با وكالت يا وكالت و ... انتقال داده باشد در اين صورت موجر مي تواند با پرداخت 1/2 دعوي تخليه اقامه كند. از حقوق تجارت و شغل مستاجر جديد براي تخليه ملك.

تبصره: در عقود اجاره موضوع قانون سال 1356 مستأجر حق انتقال به ديگري را ندارد مگر اينكه در قرارداد اجاره اين حق براي مستأجر قائل شده باشد لذا در صورت مسكوت بودن قرارداد اجاره نسبت به اين موضوع مستأجر مي باشد. حق انتقال مورد اجاره را به ديگري ندارد.

در صورتي كه مستاجر در قرارداد اجاره حق واگذاري ملك را به ديگري نداشته باشد و بخواهد مورد اجاره را به ديگري واگذار كند و موجر اعتراض داشته باشد مي تواند براي صدور حكم به انتقال منافع ملك به ديگري اقامه دعوي كند. در دادگاه و موجر نيز مي تواند دعواي تخليه را مطرح كند. داده شده و با پرداخت كامل حقوق تجارت مستاجر از واگذاري مورد اجاره به ديگري خودداري شود.

د) تخليه به دليل تخلف مستاجر:

ثبوت اين مورد بر عهده دادگاه است و در اين مورد چون تخليه با سلب كامل حق تجارت و تصرف مستأجر صورت مي گيرد، قضات بايد در تشخيص مصاديق تخلف و اسراف در چنين مواردي دقت نظر داشته باشند. به نحوي كه صرف تسليم حكم تخريب از دادگاه كيفري به قبولي، تخلف مستاجر نباشد.