وكيل تخليه و اجاره ملك و آپارتمان

موسي رحيمي چهارشنبه ۲۶ مرداد ۰۱ | ۱۱:۳۰ ۲۸ بازديد

منظور از دعواي تخليه اين است كه صاحب مال غير منقول، اموال خود را كه قبلاً به ديگري داده است، مطالبه كند. مهم ترين موردي كه در آن دعواي تخليه قابل تحقق است، حالتي است كه مالك پس از انقضاي مدت اجاره و به دليل تخليه، مستاجر با اختيار خود تقاضاي تخليه ملك را ننمايد. در ساير مواردي كه مالك با رضايت خود در مال تصرف كرده و سپس تقاضاي تخليه خود را كرده است، عنوان دعواي تخليه نيز صادق است، پس در يك كلام دعواي تخليه به دعوي اطلاق مي شود. كه مالك مال غير منقول عليه متصرفي كه قبلاً با اذن و رضايت او شروع به تصرف كرده است دعوي كند. توصيه مي شود قبل از طرح هر نوع دعواي ملكي به ويژه دعواي تخليه با وكيل متخصص براي تخليه و اجاره و دعاوي ملكي مشورت كنيد. دلايل طرح دعواي تخليه چيست؟

مهم ترين دليل اقامه دعواي تخليه پايان مدت اجاره است اما به هر دليلي كه مالك مدعي فسخ قرارداد اجاره باشد ممكن است دعواي تخليه را مطرح كند. به عنوان مثال، مالك ممكن است در طول مدت قرارداد براي خود حق فسخ ايجاد كرده باشد. به "خيار شرط" معروف است. در اين صورت مي تواند هر زمان كه بخواهد حتي بدون دليل موجه استرداد مال غير منقول را از مستاجر مطالبه كند و در صورت عدم همكاري مستاجر با طرح دعواي تخليه حق خود را پيگيري كند.

مورد ديگري كه ممكن است موجب دعواي تخليه شود تقصير مستاجر در استفاده از موضوع اجاره است. در صورت هرگونه تقصير و قصور مستاجر نسبت به موضوع اجاره، موجر حق فسخ فوري قرارداد را بر اساس قوانين حاكم بر روابط موجر دارد. و مستاجر و شرايط قرارداد اجاره مستاجر را ملزم به تخليه محل مي كند.

براي طرح دعواي تخليه به كجا مراجعه كنيم؟

بر اساس قانون شوراهاي حل اختلاف مصوب 1396، شوراهاي حل اختلاف مرجع صالح براي طرح دعواي تخليه هستند. البته طبق اين قانون، دعواي تخليه اماكن تجاري و سرقفلي بايد در دادگاه عمومي اقامه شود.

البته در مواردي ممكن است اين دو مرجع در كار يكديگر نيز دخالت كنند; به عنوان مثال در مواردي شوراي حل اختلاف در مورد دعاوي سرقفلي نيز تصميم گيري مي كند، در حالي كه قانون مشخص مي كند كه شوراهاي حل اختلاف فقط صلاحيت دعاوي مسكوني را دارند و نبايد در دعاوي حقوق تجارت و تجارت دخالت كنند.

مراحل تخليه

با توجه به اينكه مرجع رسيدگي به دعاوي تخليه بر عهده شوراي حل اختلاف است، تشريفات پيچيده اي بر روند اقامه و رسيدگي به دعواي تخليه حاكم نيست و طبق نظر صحيح و رويه جاري، دعاوي تخليه بايد دعاوي غير مالي تلقي شود. ، كه مستلزم ابطال مهر دعاوي غير مالي است. نتيجه هزينه دادرسي زيادي نيست.

اما در مواردي كه مستاجر طبق قرارداد اجاره مبلغي را به عنوان پيش پرداخت به موجر پرداخت كرده است، موجر مكلف است كل مبلغ دريافتي از اين طريق را به حساب دادگاه واريز و دادخواست خود را نيز تقديم كند. براي ثبت اين مبلغ، رسيد واريزي را ارسال كنيد.

فلسفه اين الزام اين است كه مستاجر از نظر استرداد وجه راضي خواهد بود و موجر نمي تواند بدون استرداد اين مبلغ مستاجر را از ملك خارج كند.

بر اساس مقررات جاري شوراي حل اختلاف موظف است در صورت احراز شرايط ظرف يك هفته دستور تخليه مستاجر را بدهد. اين دوره را تمديد مي كند. اما نظر قانونگذار بر اجراي فوري تخليه است و اين اجراي فوري مشكلاتي را براي مستاجران بي خانمان ايجاد مي كند.

براي گرفتن حكم تخليه يك هفته اي يا بايد سند رسمي تنظيم شود و يا اگر قرارداد با سند عادي تنظيم شده باشد دو شاهد زير بايد آن را امضا كرده باشند. اما در عمل گاهي شاهدان زير اين قراردادها را امضا نمي كنند و طرفين به همين دليل با مشكل مواجه مي شوند.