سه شنبه ۲۵ مرداد ۰۱ | ۱۲:۱۸
۳۴ بازديد
6- اجتناب از خسارت به محل اجاره: مستاجر بايد از منزل يا مغازه به گونه اي استفاده كند كه خسارتي به آن وارد نشود.. در صورت بروز خسارت، مستاجر بايد خود آن را جبران كند.
7- خودداري از تغيير شغل در مغازه استيجاري: اگر مستاجر مغازه را براي كار خاصي (مثلاً طلافروشي) اجاره كرده باشد بدون رضايت موجر و مثلاً حق تغيير شغل را ندارد. ، به ساخت در و پنجره بپردازد زيرا در صورت عدم موافقت موجر با تغيير شغل مي تواند قرارداد اجاره را فسخ كند.
حقوق مستاجر
1- در منزل مسكوني يا آپارتمان: مستاجر معمولاً خانه اي را براي خود و اعضاي خانواده اش اجاره مي كند.
بنابراين حق استفاده از انبار يا پاركينگ مشترك را دارد. مگر اينكه در قرارداد اجاره به نحو ديگري توافق شده باشد.
در صورتي كه مستاجر پولي را از قبل به موجر داده باشد، در هنگام تخليه مي تواند آن را از موجر پس بگيرد.
اگر خانه يا آپارتمان نياز به تعميرات كلي داشته باشد، مستاجر مي تواند از صاحبخانه بخواهد اين تعميرات را انجام دهد.
اگر مستاجر بدون اذن موجر اقدام به تعمير اجاره كند حق مطالبه آن را از موجر ندارد.
اگر مستاجر بدون اجازه موجر در خانه يا زميني كه اجاره كرده درختي بسازد يا بكارد، موجر حق دارد آن را تخريب كند و اگر در نتيجه اين امر خسارتي به ساختمان يا زمين مورد اجاره وارد شود. اقدام، او بايد خسارت وارده را بپردازد. مسئوليت مستاجر
خواهد بود.
مستاجر مي تواند خانه يا مغازه را به شخص ديگري اجاره دهد. مگر اينكه در قرارداد به نحو ديگري توافق شده باشد.
2- در مغازه و محل كسب: در قرارداد اجاره مغازه و محل كسب مستاجر فقط بايد در شغلي كه در قرارداد اجاره قيد شده است كار كند.
بنابراين در صورت تغيير شغل بدون اجازه موجر، موجر حق فسخ قرارداد اجاره و تخليه ملك مورد اجاره را دارد.
در اين نوع اجاره معمولاً موجر با اخذ سرقفلي مغازه خود را اجاره مي كند. در زمان تخليه، مستاجر حق دارد از موجر بخواهد قفل او را پس دهد.
قفل به نرخ روز محاسبه و به مستاجر پرداخت مي شود.
اما در بحث اجاره اماكن تجاري بايد توجه داشت كه اجاره اماكن تجاري بعد از سال 1376 مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 و قبل از آن مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 مي باشد. دو قانون تفاوت هاي اساسي دارند.
حقوق موجر
1- رسيد اجاره در سررسيد.
2- حق درخواست تخليه در پايان مدت قرارداد. اما در اين مورد بايد به اجاره محل تجاري كه قبل از سال 1376 اجاره شده است توجه كرد.
زيرا طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 انقضاي مدت موجب فسخ اجاره توسط موجر نمي شود.
3- حق مراجعه به محل اجاره اي جهت تعميرات.
خسارت به ملك اجاره اي
اگر مستاجر به مغازه يا منزل موجر خسارت وارد كند بايد آن را جبران كند. مثلاً اگر مستاجر شيشه هاي خانه يا مغازه را شكسته يا به ساير اشياء موجر در محل آسيب رسانده باشد، بايد يا خودش آنها را تعمير و تعمير كند يا هزينه هاي آن را در زمان تخليه به موجر بپردازد.
در صورت امتناع مستاجر از پرداخت خسارت، موجر مي تواند هم براي تخليه و هم براي جبران خسارت خود به دادگاه مراجعه كند و دادگاه از طريق پيش پرداخت مستاجر كه نزد موجر است، خسارت موجر را جبران مي كند.
حق كسب و كار
سرقفلي مبلغي است كه موجر هنگام اجاره مغازه خود از مستاجر دريافت مي كند و در ازاي آن مغازه را به مستاجر اجاره مي دهد، بنابراين سرقفلي فقط در مغازه ها و املاك تجاري وجود دارد.
مقدار سرقفلي
تعيين مقدار سر قفل با توجه به نرخ بازار با توافق موجر و مستاجر تعيين مي شود. هر چه سرقفلي بيشتر باشد، اجاره بها كمتر مي شود.
انتقال سر قفل
در قراردادهاي اجاره منعقده بعد از سال ۱۳۷۶ مستاجر حق دارد مغازه را به شخص ديگري واگذار كند.
اما اگر در قرارداد اجاره حق انتقال (اجاره) مغازه از مستاجر سلب شده باشد، او حق ندارد مغازه را به ديگري بدهد.
در صورتي كه مستاجر حق اجاره مغازه را داشته باشد مي تواند از مستاجر جديد نيز قفل بگيرد.
اين يعنيكه در ازاي اجاره مغازه از مستأجر جديد، مبلغي معادل سرقفلي كه به مالك داده يا مقدار كمتر يا بيشتر از او اخذ مي كند.
در اين صورت مستاجر دوم مي تواند در حين تخليه از مالك مطالبه سرقفلي كند، اما در قراردادهاي اجاره محل كسب منعقده قبل از سال 1376 كه مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 است، مستاجر حقي ندارد. براي انتقال مورد اجاره و در صورت انتقال، نه تنها موجر مي تواند قرارداد اجاره را فسخ كند، بلكه نصف سرقفلي به مستاجر تعلق مي گيرد.
توصيه مي شود قبل از هر اقدامي با يك وكيل مجرب مشورت كنيد.
اختياري بودن سرقفلي
معناي اختياري اين است كه ايجاد سرقفلي اجباري نيست و اگر طرفين (موجر و مستاجر) توافق كنند كه سرقفلي وجود داشته باشد و فقط در ازاي اجاره ماهانه مغازه اجاره داده شود، ديگر سرقفلي وجود نخواهد داشت و زماني كه مستاجر را تخليه كند، مستحق سرقفلي نخواهد بود. تقاضا كند و بايد ملك را تخليه كند. بدون اينكه چيزي را به عنوان حسن نيت در نظر بگيريم.
تخليه و استرداد سرقفلي
در صورتي كه مالك ملك تجاري خود را با سرقفلي اجاره دهد، هنگام تخليه بايد سرقفلي را به نرخ روز به مستأجر بپردازد.
در صورت اختلاف بين موجر و مستاجر در مورد قيمت سرقفلي، كارشناس رسمي دادگستري نظر مي دهد.
بهترین وکیل تضمینی در چناران کیست؟
وكيل حقوقي
وكيل براي شكايت كيفري
چگونگي طلاق غيابي زن