تعاريف، نكات و انواع قرارداد اجاره

موسي رحيمي سه شنبه ۲۵ مرداد ۰۱ | ۱۲:۱۸ ۳۰ بازديد

تعاريف، نكات و انواع قراردادهاي اجاره (مسكوني - تجاري)

با توجه به افزايش هزينه هاي زندگي شهري، روند اجاره بها رو به افزايش است و به دليل عدم آگاهي از قوانين حاكم بر قرارداد اجاره، مشكلات مختلفي براي طرفين به وجود مي آيد. بر خلاف تصور رايج، تنها مصداق قرارداد اجاره، اجاره نكردن ملك يا آپارتمان براي سكونت است. در قانون مدني از نظر فقهي تصرف منافع مردم و حيوانات تحت عنوان اجاره به مردم يا اجاره حيوانات در كنار اجاره مال و اجاره ملك تشريع شده است. در اين مقاله تعريف مختصري از مفاهيم مربوط به قرارداد اجاره و همچنين نكات مهم و انواع قراردادهاي اجاره از لحاظ موضوعي به مخاطبان گرامي ارائه مي شود. تعريف، انواع و نكات مهم اجاره

اجاره: عقدي است كه به موجب آن موجر مالك منافع موضوع اجاره مي شود. اجاره ممكن است مربوط به اشيايي مانند اتومبيل و خانه يا حيوانات و انسان باشد. مثل زماني كه شخصي مي خواهد از خانه ديگري استفاده كند و براي مدتي آن را اجاره كند.

موضوعات مورد بحث در اجاره عبارتند از:

مستاجر: موجر.

موجر: اجاره دهنده.

عين مستجاره: مشمول اجاره.

مال الاجاره: اجاره.

هزينه موقت: كارمزد و قيمتي است كه براي يك محصول يا خدمات بر اساس قيمت كالا يا خدمات مشابه تعيين مي شود، بدون اينكه طرفين قرارداد از قبل در مورد آن توافق كرده باشند.

تعريف اجاره

اجاره عقدي است كه به موجب آن شخصي (موجر) خانه يا آپارتمان يا مغازه خود را براي مدت معيني و در ازاي اجاره بها به ديگري (مستاجر) اجاره مي دهد.

انواع اجاره

1- اجاره منزل مسكوني و آپارتمان: در اين نوع اجاره، مستاجر معمولا يك خانه يا يك واحد آپارتمان را به مدت يك سال اجاره مي كند تا براي خود و اعضاي خانواده اش زندگي كند.

معمولاً موجر مبلغي را به عنوان پول پيش از مستاجر دريافت مي كند و همان مبلغ را به عنوان اجاره ماهانه تعيين مي كند.

2- اجاره مغازه و محل كسب: گاهي مستاجر براي تجارت (طلا فروشي، سوپرماركت، خياطي يا لوازم برقي) مغازه اي را اجاره مي كند.

3- اجاره حيوان: قوانين و مقررات آن مانند اجاره دادن اشيا است.

4- اجاره افراد: اين نوع اجاره بعد از دولت قوانين كار و قوانين مربوط به استخدام افراد منسوخ شده و جز براي استخدام و اجاره روزانه افراد قابل اعمال نيست.

نكات مهم در قرارداد اجاره

1- موجر بايد مالك خانه يا آپارتمان يا مغازه باشد: بنابراين غير از مالك يا وكيل او نمي تواند ملكي را اجاره كند.

مستاجر همچنين مي تواند مكاني را كه اجاره كرده است به ديگري اجاره دهد. مگر اينكه در قرارداد اجاره اين حق سلب شده باشد.

2- مدت اجاره بايد معين باشد: اگر در عقد اجاره مدتي معين نشده باشد (مثلاً يك سال يا دو سال يا چند ماه) اجاره باطل بوده و اثري ندارد.

مدت اجاره معمولا يك سال است.

3- موجر و مستأجر بايد بالغ و عاقل باشند: پس فرزندان نابالغ و مجنون نمي توانند ملك را اجاره كنند يا اجاره دهند.

بلكه ولي اين افراد مي تواند از طرف آنها اجاره كند يا اجاره بدهد.

4- اجاره نامه كتبي: بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، قرارداد اجاره بايد به صورت كتبي تنظيم و به امضاي دو نفر از شاهدان برسد.

همچنين اين قرارداد در دو نسخه تنظيم شود تا موجر و مستأجر بتوانند از امتيازات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1395 بهره مند شوند.

در صورت عدم تنظيم قرارداد كتبي طرفين (موجر و مستاجر) با مشكلات عديده اي مواجه مي شوند كه باعث مي شود ماه ها و شايد سال ها در دادگاه ها سرگردان شوند. وظايف صاحبخانه

1- تحويل مورد اجاره به مستاجر: موجر پس از انعقاد اجاره بايد مورد اجاره مانند منزل يا آپارتمان يا مغازه را به مستاجر تحويل دهد.

2- استرداد پول پيش مستأجر (وديعه) در هنگام تخليه: چون معمولاً در قراردادهاي اجاره، موجر از مستاجر پول پيش (وديعه) مي گيرد، بايد در موقع تخليه مبلغ فوق را به او مسترد كند.

3- انجام تعميرات كلي و اساسي در خصوص اجاره: در صورتي كه تعميرات موتورخانه (سيستم گرمايش و سرمايش) و آسانسور، عايق كاري سقف و ساير تعميرات كلي در خصوص اجاره ضروري باشد، موجر بايد آن را انجام دهد.

وظايف مستاجر

1- پرداخت اجاره بها: معمولاً اجاره بها به صورت ماهانه پرداخت مي شود، بنابراين مستاجر بايد در پايان هر ماه اجاره بها را به موجر يا نماينده موجر پرداخت كند.

لازم به ذكر است در صورتي كه در قرارداد اجاره حق فسخ اجاره در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره پيش بيني شده باشد مستاجر بايد اجاره بها را به موقع پرداخت كند تا دچار مشكل تخليه نشود.

در مواردي كه مستاجر رهن خانه يا آپارتمان را تكميل مي كند، ديگر اجاره بها پرداخت نمي كند. در مواردي كه مستاجر رهن را تكميل مي كند، معمولاً مبلغ پيش پرداخت زياد است و بنابراين معمولاً اجاره اي وجود ندارد، اما اگر مبلغ پيش پرداخت كم باشد، موجر نيز اجاره بها دريافت مي كند.

2-تخليه محل اجاره در پايان قرارداد.

3- انجام تعميرات غير ضروري براي اجاره: اگر خانه يا مغازه نياز به رنگ آميزي يا تعويض لامپ يا پريز و كليد برق و قفل در داشته باشد، مستاجر بايد خودش اين كارها را انجام دهد.

4- پرداخت هزينه آب، برق، گاز، تلفن و شارژ: از آنجايي كه مستاجر از آب، برق، گاز و تلفن استفاده مي كند، بايد هزينه آنها را پرداخت كند. مستاجر بايد هزينه شارژ را بپردازد.

5- عدم ممانعت از تعميرات اساسي توسط موجر: در صورتي كه محل اجاره اي نياز به تعميرات كلي مانند تعميرات موتورخانه و آسانسور داشته باشد، اين تعميرات توسط موجر انجام مي شود و بنابراين موجر نبايد مانع يا ممانعت از ورود موجر به آن شود. اين موارد را تعمير كنيد