مطالبه اجاره، معوقه و دستمزد پرداخت نشده

موسي رحيمي دوشنبه ۲۴ مرداد ۰۱ | ۰۹:۳۸ ۱۷ بازديد

مسئوليت پرداخت هزينه استفاده از منفعت ملك مي تواند منشأ قراردادي يا غير قراردادي داشته باشد. در قراردادهايي مانند اجاره ربيع يا اجاره مزرعه، طرفين توافق مي كنند در ازاي استفاده از منافع، مبلغي را تعيين كنند. و در مسؤوليت خارج قراردادي موضوعاتي تحت عنوان تلف، غصب و استفاده براي جبران ضرر منفعت تعيين شده است. مهمترين و اصلي ترين قرارداد براي استفاده از منفعت ملك، عقد اجاره است. تعريف اجاره نامه:

اجاره عبارت است از تحصيل منفعت در مقابل مبلغ معين. تفاوت عقد اجاره با عقد بيع در اين است كه در عقد اجاره فقط منفعت مال موضوع قرارداد است نه عين. (ماده 466 قانون مدني)

صورت هاي پرداخت اجاره:

پرداخت اجاره بها به دو صورت دستمزد تمام مدت و مزد اسمي انجام مي شود.

اجاره ماهانه: مبلغي است كه طرفين در قرارداد اجاره تعيين مي كنند كه معمولاً توسط مستاجر به صورت ماهانه به موجر پرداخت مي شود.

دستمزد ايده آل: اما مواردي نيز وجود دارد كه مستاجر مجبور يا ملزم به پرداخت دستمزد ايده آل مي شود. دستمزد ايده آل مي تواند به اندازه دستمزد اسمي تعيين شده قبلي باشد، مي تواند به ميزان مورد نظر طرفين باشد و به عبارت ديگر مي تواند «عملي» باشد. يا در نهايت توسط دادگاه تعيين شود.

لغو اجاره

ضايعات: اتلاف فعلي اجاره به دو صورت مورد بحث قرار مي گيرد:

قبل از فاكتور: ابطال اجاره بها قبل از فاكتور مورد اجاره باعث فسخ اجاره مي شود و نه تنها پرداخت اجاره بها منقضي مي شود، بلكه در صورت دريافت مبلغي از سوي موجر، موظف است آن را به مستاجر مسترد كند. .

تلف در مدت اجاره: بر اساس ماده 496 قانون مدني تلف مال مورد اجاره در مدت موجب بطلان (انقضاي) اجاره براي بقيه مدت مي شود، بنابراين اجرتي كه قبلاً پرداخت شده صحيح است و اجاره بها. پس از انقضاي ضرر

فسخ موضوع اجاره: در اين فرض نيز مانند فرض تلف شدن مورد اجاره قبل از قبض، چون اختيار فسخ موضوع اجاره ساقط مي شود، لذا پرداخت اجاره بها نيز منقضي مي شود.

انقضاي مدت اجاره: طبق ماده 494 قانون مدني، در صورتي كه مدت اجاره منقضي شود ولي مستاجر با وجود مطالبه موجر، مال الاجاره را به او مسترد نكند، پرداخت اجاره بها بر عهده اوست هر چند كه نكرده باشد. بهره مند شد. اما در صورتي كه مستاجر با اذن مالك به استفاده از مورد اجاره ادامه دهد يا مستاجر را مطالبه نكند در صورت احراز منفعت مستاجر مكلف به پرداخت اجاره بها مي باشد. معمولاً در اجاره نامه هاي تنظيمي مقرر مي شود كه پس از انقضاي مدت اجاره، دستمزد ايده آل با توجه به اجرت ايده آل پرداخت شود. در صورت عدم وجود چنين شرطي، معمولاً در تعيين مزد ايده آل، مزد ماهانه ملاك بوده و دادگاه به ميزان آن توجه مي كند.

عدم وجود اجاره نامه:

در مواردي كه اجاره وجود دارد مستاجر ملزم به پرداخت اجاره بها بر اساس مزد ماهانه تعيين شده در قرارداد خواهد بود. اما در فرض عدم وجود اجاره، طبق ماده 32 قانون موجر و مستأجر مصوب 1356، آنچه بين طرفين توافق مي شود يا عملاً انجام مي شود ملاك است و در صورت عدم توافق يا اختلاف، دادگاه رسيدگي مي كند. نرخ منصفانه روز را در تعيين اجاره بها در نظر بگيريد. انجام خواهد داد

تعديل اجاره بها:

طبق ماده 4 قانون موجر و مستاجر شماره 56، دادگاه مي تواند بر حسب ارتقاء يا هزينه مسكن مشروط بر انقضاي مدت اجاره و گذشت 3 سال از تاريخ استفاده مستاجر يا مستاجر. تاريخ مقرر در حكم قبلي، بر اساس نظر كارشناس و به نرخ روز، ميزان اجاره بها تعديل شود.

طبق قانون موجر و مستاجر سال 56 در صورت عدم وجود اجاره، اجاره بها با رأي دادگاه تعيين مي شود.

غصب:

مطابق ماده 308 قانون مدني، غصب حق ديگري، تصرف عدواني است. موضوع غصب مي تواند منافع ملكي باشد. مانند اينكه شخصي مال مستأجر را غصب كند و مستاجر را از تحقق منفعت باز دارد. طبق ماده 311 قانون مدني ضامن مصلحت متصرف به اندازه مصلحت تصرف خود و مال خود است. حتي اگر براي شما سودي نداشته باشد. پس اگر كسي خودروي ديگري را غصب كند و در پاركينگ منزل او باشد

اگر آن را رها كرده باشد و استفاده نكند، يعني منافع راضي نمي شود، غاصب بايد اجرت معمول اين روزها را بدهد.

به ترتيب غصب:

در موارد زير اگرچه ظاهراً غصبي اتفاق نيفتاده است، اما قانونگذار آنها را غصبي دانسته و احكام غصبي را بر آنها وضع كرده است.

اثبات تصرف بدون اذن مال (مطابق ماده 308 ققانون مدني) يعني اولاً با اذن به اين معناست كه ابتدا با اذن مالك مال مالك را تصرف كرده ولي پس از مطالبه مالك از اين كار خودداري كرده است. مثلاً امين يا مستأجري كه پس از انقضاي مدت مال را از مالك مطالبه كند و از استرداد آن امتناع كند.

خلع يد به صورت عقد فاسدي (ماده 366 ق.م.) بر اين فرض است كه عقد تصرف در مال به نحوي باطل است و چون معامله باطل است ???? طرفين آنچه را كه به دست آورده اند غصب مي كنند.